임대사업자 부가가치세 신고방법!

7월 1일부터 7월 25일은
부가가치세 신고 및 납부 기간입니다.
이번 부가가치세 신고를 하며 작년과 홈페이지가 달라져
한눈에 보기도 쉽고 편리해졌다는 것을 느꼈습니다.
임대사업자 부가가치세 신고방법을 적어보겠습니다.

부가가치세란?
부가가체세는 국가가 과세하는 간접세입니다.
부가가치세는 상품이나 서비스의 거래 과정에서 
새롭게 부가로 생겨난 이윤, 즉 부가가치에 대해 부과하는 세금입니다.
각 생산과 제조, 도매, 소매 등 유통단계에서 창출된 가치를 기준으로 과세합니다.
이 부가가치는 최종 소비자가 물건값에 포함된 부가가치를 부담하고,
사업자는 소비자로부터 받은 세금을 국세청에 대신 납부하는 구조로 되어 있습니다.
사업자는 자신의 매출에 해당하는 부가가치세에서 원재료나 상품 구입 시 낸 부가가치세를 뺀
그 차액만큼을 국세청에 납부합니다.
부가가치세 납부 방법은  
예를 들어, 치킨집 사장님이 1만 원짜리 치킨을 팔 때,
10% 부가가치세를 더해 1만 1천 원을 소비자에게 받습니다.
사장님은 이 치킨을 만들 때 닭 구입 등에 5천 원을 사용했다면 5천 원에 부가가치세 500원을 더한
5,500원을 지불했습니다.
그럼 치킨집 사장님은 부가가치세를 신고할 때 1천 원 중 500원을 빼고 나머지 500원만
세무서에 납부하는 방식입니다.

부가가치세 신고기간은?
부가가치세 신고기간은 사업자 유형에 따라 나뉩니다.
사업자 유형은 개인 일반과세자, 법인 사업자, 간이과세자, 면세사업자로 나뉩니다.
신고, 납부 기간은 아래와 같습니다.
개인 일반 과세자의 경우 1기와 2기로 나누어 연 2회 확정신고를 합니다.
상반기인 1월 1일~6월 30일까지의 1기 확정신고는 7월 1일~7월 25일까지,
하반기인 7월 1일~12월 31일까지의 2기 확정신고는 다음 해 1월 1일~1월 25일까지입니다.
법인사업자는 예정신고 2회와 확정신고 2회, 총 4회 신고를 합니다.
1기에 해당하는 1월 1일부터 3월 31일까지의 예정신고는 4월 1일~4월 25일까지,
4월 1일부터 6월 30일까지의 확정신고는 7월 1일~7월 25일까지입니다.
2기에 해당하는 7월 1일부터 9월 30일까지의 예정신고는 10월 1일~ 10월 25일까지,
10월 1일부터 12월 31일까지의 확정신고는 다음 해 1월 1일~ 1월 25일까지입니다.
간이과세자는 연 1회 신고 및 납부를 하며
1월 1일부터 12월 실적을 다음 해 1월 1일~ 1월 25일에 신고 및 납부합니다.
부가가치세 면세사업자의 경우
부가세 신고 의무는 없으나, 사업장현황신고를 1월 1일~ 2월 10일 중 1회 해야 합니다.

예정신고? 확정신고?
위에 적었듯 개인 일반 과세자는 예정신고 없이 연 2회의 확정신고만 있고
법인 사업자의 경우 예정 신고와 확정신고까지 총 4회 신고를 합니다.
예정신고는 확정신고 전에 먼저 일부 부가가치세를 중간에 미리 신고, 납부하는 절차입니다.
주로 전년도 매출 1억 5천만 원 이상의 법인 사업자 등이 해당하며
세금 부담을 분산하고 국세청은 세금을 미리 확보하기 위함입니다.
이렇게 미리 납부한 예정세액은 이후 확정 신고 때 차감됩니다.

확정신고는 해당 반기인 6개월의 전체 실적을 기준으로,
실제 최종 세액을 정산하여 신고, 납부하는 절차입니다.
개인과 법인사업자 모두 해당하며
실제 매입과 매출을 모두 반영하여 최종 부가가치세를 확정하는 신고입니다.
예정 신고나 예정고지로 이미 납부한 금액은 여기서 차감 후 남은 금액만 추가로 납부하게 됩니다.

개인사업자에게 오는 예정고지서? 중간예납이란?
개인 일반사업자의 경우
예정고지서가 나와 중간예납을 하기도 합니다.
예정고지서 중간예납은 부가가치세나 종합소득세를 한 번에 내는 대신,
직전 과세기간에 납부한 세액의 1/2을 과세기간 중간에 미리 고지(청구)하여
납부하는 제도입니다.
이 중간예납은 납세자의 부담을 분산시키고 국가는 세수를 조기에 확보하기 위함입니다.
예를 들어 7월 25일에 200만 원 부가가치세를 납부했다면,
그다음 10월 25일까지 200만 원의 1/2인 100만 원을 예정고지서로 미리 내는 것입니다.
이 예정고지서는 우편으로 발송되고
홈택스에서도 고지 및 납부 내역을 확인할 수 있습니다.

중간예납의 기준은?
개인사업자라고 하여 모두 중간예납을 납부하는 것은 아닙니다.
개인사업자의 경우 전기 확정신고 시 납부세액이 60만 원 이상인 경우,
소규모 법인은 직전 과세기간 매출이 1억 5천만 원 이하인 법인의 경우 대상이 됩니다.
고지금액이 30만 원~50만 원 미만이나 신규사업자, 폐업자 등은 제외됩니다.

중간예납을 납부하지 않으면?
예정고지를 기한 내 납부하지 않을 경우
미납 세액의 3% 가산세가 기본으로 부과되고,
추가로 매일 0.022%의 납부지연가산세가 붙습니다.
연으로 환산하면 약 8.1%의 가산세이므로 납부지연 기간이 길수록 추가 부담이 커집니다.
그리고 장기간 미납할 시 부동산, 계좌 압류 등 체납 처분까지 진행될 수 있다고 합니다.
고지서 미수령 등의 이유가 있더라도 예외가 적용되지 않으니
기한 내 직접 챙겨 꼭 납부하여야 합니다.

부가가치세를 기간 내 신고, 납부하지 않는다면?
부가가치세를 기간 내 신고, 납부하지 않으면
무신고 가산세라고 하여 신고 자체를 하지 않은 것에 대한
미납 세액의 10%의 가산세가 부과됩니다.
세액을 적게 신고하게 되면 과소 신고 가산세라고 하여
적게 신고한 부족분에 대해 10% 가산세가 추가됩니다.
그리고 미납한 세액에 대해 매일 0.022~0.025%가 가산됩니다.
체납이 지속될 경우 국세청은 통장, 급여, 부동산 등 재산에 대해 압류 및 강제징수 절차를 진행하며
일정 금액 이상 체납 시 체납자 명단이 공개될 수 있습니다.
출국금지 또는 사업허가 취소, 신용정보기관에 등록 등의 행정 규제도 적용될 수 있고,
체납이 반복되거나 일정 기준을 초과하면
사업 관련 허가, 인가, 면허에 까지 제한을 받을 수 있다고 합니다.
그래서 부가가치세는 기한 내 정확히 신고 및 납부하여야 합니다.

임대사업자 부가가치세 신고는?
임대사업자는 임대차계약서를 기준으로 받은 월세의 합계를 매출로 신고합니다.
그리고 임대 보증금의 일정 기준을 초과하는 경우 보증금에 대해
발생한 이자 상당액(간주임대료)도 매출로 포함됩니다.

임대사업자 부가가치세 신고 방법!

먼저 홈택스에 접속하여 로그인을 합니다.
로그인을 하셨다면 개인과 사업자가 있으실 텐데
사업자로 전환합니다.
그리고 아래 보시면 여러 메뉴들이 나오는데
그중 '부가가치세 확정신고' 바로가기를 클릭합니다.

부가가치세 신고의 여러 메뉴들 중
법정신고기한 내 확정 신고하는 경우인
'정기확정신고'를 클릭합니다.

많은 분들이 전자세금계산서를 발행하실 텐데
전자세금계산서 등 전자로 신고한 자료들이 전산으로 넘어오는데 시간이 좀 걸립니다.
그래서 전자세금계산서의 경우 12일부터 제공된다고 적혀 있어
부가가치세 신고일은 7/1일부터이지만 7/12일 이후에 신고하게 되었습니다.
전자세금계산서를 많이 발행하셨다면
정보가 조회되는 일자 이후에 부가가치세 신고를 하시는 게 편리합니다.

기본 정보 중 사업자 등록번호 옆 '확인'을 누르시면
자동으로 사업자 정보가 불러와지게 됩니다.

사업자 기본정보를 저장 후 '다음 화면으로 이동하시겠습니까?'라는 창에
'예'를 클릭합니다.

이번 연도의 부가가치세 신고 창이 변경되었습니다.
개인적으로는 개편된 부가가치세 신고창이 훨씬 신고하기가 편하게 되어 있는 것 같습니다.
매출창과 매입창, 제출서식까지
한눈에 볼 수 있도록 되어 있어 편리했습니다.

 
먼저 기타 제출서식의 부동산 임대 공급가액 명세서를 입력합니다.
이 명세서에는 임차인별 임대료, 보증금, 임대기간 등 계약 내용을 입력하게 됩니다.
저의 경우 작년과 동일하기 때문에
이미 불러와진 명세서를 수정할 필요 없이 진행하게 되었습니다.

다음으로는 매출세액 창으로 들어가

세금계산서 발급분 아래의 매출처별 세금계산서 합계표의 입력/수정을 클릭합니다.
과세기간 종료일 다음 달 11일까지 전송된 전자세금계산서 발급분 옆 '불러오기'를 클릭하시면
1월 1일부터 6월 30일까지 발급한 전자세금계산서가 자동으로 불러와집니다.
어떤 자료인지 궁금하시다면 옆 '자료조회'를 클릭하시면
매출처별 명세가 나옵니다.
자료조회가 바로 옆 표로 보여 정말 한눈에 보기 편했습니다.

다음으로 매출에 대한
신용카드 현금영수증 발행분,
기타 매출분, 과세표준 명세 등을 차례로 클릭하여 조회합니다.
조회하여 불러와지는 부분이 있거나
입력해야 한다면 입력하여 등록합니다.

기타 매출분> 정규영수증 외 영세율을 입력합니다.
부동산 임대공급가액 명세서 월세액 합계액이 쓰여 있고,
아래 부동산 임대공급가액명세서 보증금 이자 합계액이 적혀 있습니다.
월세를 세금계산서나 현금영수증으로 발급하셨습니까? 에 '예'라고 체크하시면
과세매출분 기타 금액에 부동산 임대공급가액명세서 보증금 이자 합계액이 
나타나게 되고 입력완료를 클릭하시면 됩니다.
 

다음으로 과세표준명세를 작성하여야 합니다.
과세표준명세는 이미 작성한 매출금액의 합계와 일치하게 입력하시고
입력완료를 클릭하시면 됩니다.
 

이렇게 하면 매출세액은 마무리 됩니다.

 

다음으로 매입세액입니다.
부가가치세는 매출에 대한 부가가치세에서
매입에 대한 부가가치세를 뺀 금액을 납부하게 됩니다.

매입처별 세금계산서 합계표를 클릭합니다.
과세기간 종료일 다음 달 11일까지 전송된 전자세금계산서 발급받은 분의 불러오기를 하면
전자세금계산서를 발급받았던 목록이 뜨게 됩니다.
자료조회를 통해 매입처별 명세도 확인할 수 있습니다.

다음으로 종이세금계산서와 전송기간 마감일이 지난
전자세금계산서 발급받은 분에 명세입력을 클릭합니다.

저의 경우 종이로 받은 세금계산서표가 있기에
사업자 등록번호와 매수, 공급가액, 세액을 적어 적용합니다.

그럼 제일 윗부분에 전자세금계산서로 받은 매입처 수와
종이로 발급받은 매입처 수가 더해져 합계가 표시됩니다.

 
매입세액을 입력하셨다면
이제 공제, 감면, 가산세액을 입력해야 합니다.

신용카드 매출전표 등 발행공제에 입력을 클릭하시고
조회하기를 눌러 입력완료를 클릭합니다.

전자세금계산서 발급세액 공제 '입력/수정'을 클릭합니다.
전자세금계산서 발급세액 공제는 직전연도 사업장별 면세공급가액을 포함한 공급가액 합계액이
3억 원 미만 개인사업자 또는
해당연도에 신규로 사업을 개시한 개인사업자의 경우
연간 100만 원 한도로 세액공제를 받을 수 있습니다.

전자세금계산서 발급건수 및 공제금액 조회를 클릭하셔서 조회 가능합니다.
그럼 전자세금계산서 발급 건수가 뜨고
건당 200원씩 계산하여 공제를 받을 수 있습니다.
연간 공제액 한도는 100만 원입니다.
전자로 세금계산서 발행을 했는데
건당 200원씩 공제해 주니 참 좋습니다.

그리고 아래
그 밖의 경감, 공제세액 명세에서
전자신고 세액공제 만원을 받으실 수 있습니다.
지금 하는 신고가 전자신고이기에
이 부가가치세 신고를 전자로 하신다면
모두 만원의 세액공제를 받으실 수 있습니다.

그리고 1기 예정고지서였던 4월에 납부했던
예정 고지세액을 조회하고 입력완료를 클릭합니다.
예정신고 미환급 세액이나 사업양수자가 대리 납부한 세액,
매입자 납부특례에 따라 납부한 세액,
신용카드업자가 대리납부한 세액이 있다면 조회하여 입력합니다.

그럼 경감·감면 ·가산세액이 완성됩니다.

이렇게 작성된 매출금액과 매입금액, 공제·감면 금액을 
확인합니다.
개편이 되어 작성하면서도
한눈에 볼 수 있어 정말 편리하다는 걸 많이 느꼈습니다.
 

이렇게 하시면 위 납부할 세액을 확인하게 됩니다.
위 납부할 세액은
매출신고만 했을 땐 높았다가 
매입신고, 공제 · 감면등을 입력하니 
자동으로 금액이 낮춰졌습니다.
금액을 확인하시고 옆에 있는 초록색의 '이대로 신고하기'를 클릭합니다.
 

그럼 신고서를 저장하시겠습니까?라는 창에
'예'를 클릭하고 다음 화면으로 이동합니다.

다시 한번 납부할 세액을 확인하고
'신고 내용을 충분히 검토하였고 사실 그대로 작성하였음을 확인합니다.
납부세액을 적게 신고하거나 환급세액을 많이 신고한 경우
가산세 부과 대상이 됨을 알고 있습니다.'라는 글귀를 읽으시고
아래 '이에 동의합니다'라는 네모 체크박스에 체크를 하시고
'신고서 제출하기'를 클릭합니다. 

 
'신고서를 제출하시겠습니까?'에 '확인'을 클릭하시면
제출이 완료됩니다.
'신고자 본인이 직접 확인하였습니다' 네모 체크박스에 체크하시고
'신고내역 확인하기'를 클릭하시면 부가가치세 신고가 마무리 됩니다.
 

신고서를 통해 납부서와 신고서 접수증도 볼 수 있습니다.
 
부가가치세 납부하기!
부가가치세 납부는 납부서에 나와 있는 가상계좌번호로 입금이 가능합니다.
신용카드나 체크카드로 납부는 가능하지만
신용카드의 경우 0.8% 수수료가,
체크카드의 경우 0.5%의 수수료가 발생하니
신용카드나 체크카드 혜택과 수수료 없이 가상계좌번호로 입금 중
어느 것이 더 자신에게 유리한지 확인하시고
납부하시면 되실 것 같습니다. 
 

임대사업자 부가가치세 신고와 납부를 해보았습니다.
전년도에 비해 홈페이지가 개편되어
부가가치세의 매출 매입 등의 입력현황을 
한눈에 보며 신고할 수 있어
많이 편리해짐을 느낄 수 있었습니다.
7월은 재산세 납부의 달이기도 하는데
재산세는 지방세로 신용카드나 체크카드로 납부 시 수수료가 없지만,  
부가가치세는 국세로 신용카드나 체크카드 납부 시 수수료가 발생합니다.
거의 대부분의 카드들이 국세나 지방세는 전월실적에 해당하지 않아 혜택이 없습니다.
단, 7월은 재산세 납부의 달이기도 해서
7월달 카드사별 국세/지방세를 카드로 납부했을 시 다양한 이벤트 혜택이 올라오니
쓰시는 카드사의 이벤트를 확인하시고 더 유리한 방향으로 납부하시면 좋으실 것 같습니다.
참고로 저의 경우 롯데 아멕스 스카이패스카드로 결제하였습니다.
이 카드는 국세도 대한항공 마일리지적립이 가능한 카드로   
0.8% 수수료를 내지만 마일리지가 더 이득이라고 생각하여 결제하게 되었습니다.
임대사업자 부가가치세 신고
어렵지 않으니 셀프로 하시는 분들에게 
이글이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.