셀프로 상가 명도소송하기!(소송 전 준비사항)

본의 아니게 상가 명도소송을 진행하게 되었습니다.

명도소송까지 많은 걱정과 고민이 있었지만

5기 이상의 임대료를 미납하고 연락도 두절된 상태였기 때문에

더 이상 기다리는 건 의미가 없다고 생각하고

명도소송을 진행하게 되었습니다.

저의 경우 다툼이 많지 않아 

변호사를 선임하지 않고 셀프로 진행하게 되었습니다.

이렇게 셀프로 진행한 결과가 어떻게 나올진 모르겠지만

저의 기록용으로, 

혹시 셀프로 명도소송을 계획 중이시라면 

참고용으로 글을 적어 봅니다.

우선 명도소송 전 필요서류를 준비해 놓고 시작하시면

훨씬 시간이 절약되어

소송 전 준비사항을 적어보도록 하겠습니다.

 

나의 셀프 명도소송 이유?

셀프로 명도소송을 진행하기 전

아는 변호사를 통해 상담도 진행하고, 

인터넷을 통해 열심히 알아보았습니다.

결론은 명도소송까지 가지 않고 임차인과 원만한 해결이었습니다.

명도소송까지 가게 되면 생각보다 많은 기간이 걸리고

다툼이 된다면 시간적, 금적적인 지출도 크기에 

명도소송보단 어떻게든 만나서 원만한 해결이 우선이었습니다.

그것을 믿고 3기의 월세를 마납하고도

2개월을 전화와 문자를 보내며 연락이 되기를, 연락이 오기만을 기다렸습니다.

아마 5기 이상의 월세를 미납하더라도 

연락이라도 잘 되었다면 소송은 생각도 하지 않았을 것 같습니다.

이렇게 연락오기만을 기다리며 시간을 보내기엔

그동안의 밀린 월세와 소송비용, 소송이 끝나면 원상복구 비용 등을 생각하면

남은 보증금에서도 훨씬 오바하는 금액이 발생하였습니다.

법적으로는 임차인에게 구상권을 청구할 수 있다고 하지만

제가 생각했을 땐 월세도 못내는 어려운 상황인데

비용을 돌려 받을 수 있다는 보장이 없었습니다.

이런 상황에서 소송을 위해

변호사를 선임하게 되면 소송비용만으로 남은 보증금을 모두 사용해 버리는 것이 되기에

셀프 소송을 진행하게 되었습니다.

한 가지 깨달은 점은 3기의 월세가 미납되고 연락이 안 된다면

더 이상 기다리는 건 손해만 커진다는 것입니다.

 

소송 준비 순서!

내용증명 > 임차인 초본발급 > 명도소송 > 공시송달신청 > 점유이전금지가처분 신청입니다.

 

전자소송(온라인)? 오프라인(직접 방문)?

직접 법원에 방문하여 소송 준비를 할지,

전자소송 사이트를 통해 온라인으로 할지 고민이 되었습니다.

온라인으로 하면서 모르는 부분은

인터넷으로 찾아가며 할 수 있을 것 같고,

전자소송이 오프라인보다 실시간 보정/ 통지 등이 되어

평균 처리속도가 더 빠르다고 하여

전자소송을 선택하게 되었습니다.

 

내용증명 보내기!

상가 임차계약이기 때문에 

계약서에 적힌 주소로 내용증명을 보냈습니다.

언제까지 월세 입금이 없을 시 계약해지를 통보하며

언제까지 월세 정산, 원상복구 계획을 말씀해 주시라는 내용이었습니다.

내용증명은 법적 효력이 있는 문서는 아니라고 합니다.

그래도 이 내용증명을 보내며

상대방이 연락이라도 오길 바라고,

이 내용증명이 있어야 다음 법적 절차를 밟을 수 있게 됩니다.

이 내용증명은 우체국에서, 아님 온라인 우체국에서도 작성하여 발송 가능합니다.

내용 증명은 총 2번 발송하였습니다.

전 온라인을 통해 내용증명을 발송하였는데 

첫 번째 내용증명이 폐문부재로 반송하게 되었다는 걸 보고

두 번째 내용증명을 발송하였습니다.

두 번째 내용증명까지 폐문부재로 반송되어 제가 받게 되었습니다.

 

초본 발급받기!

이렇게 반송된 2개의 내용증명과 계약서를 가지고

동사무소에 가시면 임차인의 초본을 뗄 수 있습니다.

초본을 떼는 이유는

내용증명을 계약서에 적힌 주소로 발송하였지만

주소지가 바뀌어 있어 내용증명을 수령하지 못했을 가능성이 있기 때문입니다.

그래서 초본을 떼서 최종주소지를 확인 후 

다시 내용증명을 최종주소지로 보내려고 

초본을 떼어 보았습니다.

내심 주소지가 바뀌어서 내용증명을 못 받았음 했습니다.

그럼 최종주소지로 발송하여 임차인이 이 내용증명을 받고

연락이 와 소송까지 가지 않고

원만히 해결하길 원했기 때문입니다.

 

명도소송하기!

초본까지 떼었는데

최종주소지는 동일했습니다.

더 이상 기다릴 수 없어 명도소송을 결심하게 되었습니다.

이런 경우 명도소송과 함께 공시송달, 점유이전금지가처분신청까지 함께 한다고 합니다.

명도소송비용을 알아보니

명도소송 150만원~500만원, 점유이전금지가처분 150만 원 이상, 공시송달 45만 원 이상이었고,

법무사를 통해 한다고 해도 100만 원 이상이었습니다. 

명도 소송 비용은 소송에서 이기게 되면 

임차인에게 구상권을 통해 받을 수도 있다지만

월세를 미납하는 상황에서 소송비용까지 받을 수 있을 거란 기대는 하지 못했습니다.

제 목표는 남은 보증금에서 최대한 손해 없이 

마무리하는 것이었습니다.

아마 임차인과 법적 다툼이 예상되었다면

법적으로 잘 모르기에 당연히 변호사를 선임하여 진행했겠지만

다툼이 없었기에 셀프로 이 소송을 진행해도 되겠다는 생각이 들었습니다.

 

명도소송 전 서류 준비해 놓기!

전 혼자 명도소송을 하며

오래 걸리진 않겠지라고 생각했는데

하루를 다 쓸 만큼 생각보다 오래 걸렸습니다.

이유는 미리 서류를 알아보고 준비해 놓고 진행했어야 했는데

온라인으로 전자소송 중

중간에 필요한 서류를 발급받고 스캔 뜨고,

필요한 정보 찾아보고 입력하느라 시간이 오래 걸렸던 것 같습니다.

다행히 명도소송에 쓰였던 자료들이 동일하게

점유이전금지가처분신청이나 공시송달에도 들어가서

명도소송 준비만 잘해놓으면 

점유이전금지가처분신청이나 명도소송은 좀 더 수월하게 할 수 있었습니다.     

 

상가명도소송에 필요한 서류입니다. 

필요서류를 소송 전 미리 준비해 놓고 컴퓨터에 저장해 놓는 게 좋습니다.

 

필요서류입니다.

-임대차계약서 사본

-내용증명 사본(내용증명 반송된 봉투, 우체국 반송처리 된 우편물)

-임차인의 연체내역(은행거래내역)

-부동산 등기부등본 (법원 등기소나 인터넷 등기소, 무인민원 발급기에서 발급 가능, 인터넷 등기소에서 수수료 1,000원)

-건축물대장(정부 24)

-토지대장(정부 24)

-건축물의 일부라면 도면 첨부(세움터에서 발급받아 목적물 표시)

-전화, 문자, 카톡 등 연체독촉 사본(휴대폰 캡처)

모두 개인정보인 주민번호 뒷자리는 미공개로 처리하여 준비하시면 됩니다.

 

여기서 유의할 사항!

이 서류들을 모두 더하면 아마 20장 이상이 될 수도 있습니다.

등기부등본만 해도 4~5장, 건축물대장 2~3장인데

첨부서류는 최대 10장 정도만 입력할 수 있었습니다.

그래서 미리 앱을 이용하여

pdf로 병합하여 파일을 만들어 놓았습니다.

(등기부등본 5장을 병합하여 한 파일로)

 

소가 산정 하기!

명도청구를 하기 위해선 청구의 소송가액인 소가를 적어야 합니다.

상가 명도소송에서 소가(소송가액)는 건물인도(명도) 청구와 연체차임(미납월세) 청구가 함께 있을 때

각각 다르게 산정합니다.

이렇게 명도(인도) 청구와 연체차임(금전청구)이 있을 경우,

소가 중 명도(인도) 청구는  목적물(상가)의 시가표준액(또는 공시가격의)의 1/2로 산정하고

연체차임(미납월세) 청구는 청구금액 전액이 소가가 됩니다.

하지만 명도(인도) 청구와 연체차임(금전청구)은 소가를 합산하지 않고

명도청구가 주된 청구이고, 연체차임은 부대청구로 보아

명도청구만 소가로 기재합니다.

이때, 상가 명도소송이기 때문에 건물 시가표준액만 소가 산정에 사용해야 하는지,

토지까지 함께 사용해야 하는지가 의문이었습니다.

알아본 결과 상가 명도소송에서 목적물이 토지와 건물 모두인 경우 

임차한 부분의 토지 시가표준액과 건물 시가표준액을 합산하여 1/2로 산정한다고 합니다.

만약 임대차계약이 건물만을 대상으로 하여 토지는 별도 소유자이거나, 임대차 목적에 토지가 포함되지 않는다면

건물 시가표준액만 소가로 산정한다고 되어 있었습니다.

혼자 준비하는 소송이다 보니

실수가 없게 건물과 토지를 함께 소가 산정하는 것이 맞다고 생각하여

토지와 건물 함께 소가 산정하여 진행하였습니다.

 

알아야 할 사항!

소가 산정을 위해선 건축물 시가표준액, 토지 개별공시지가 등을 알아야 합니다.

아래 서류에서 정보를 알 수 있습니다.

위택스접속 → 건축물 시가표준액

부동산공시가격 알리미 접속→ 토지 개별공시지가

건축물대장 또는 계약서 → 전체 건물 연면적, 임차 연면적,

토지대장 → 토지 면적

 

계산법은 건축물 시가표준액+토지 시가표준액의 1/2을 소가로 기재하시면 됩니다.

계산 절차를 알아보도록 하겠습니다.

 

먼저 토지 시가표준액입니다.

부동산공시가격 알리미에서 주소를 입력 후 해당 토지의 ㎡당 공시지가를 확인하여

여기에 대지면적(㎡)을 곱해 토지 시가표준액을 산출합니다.

대지면적은 토지경계선 내 전체면적으로 하는 게 맞지만

저처럼 상가 건물 전체가 아닌 일부만 임차했다면 

임차한 부분에 해당하는 대지지분만큼만 계산합니다.

예를 들어

전체 건물 연면적이 500 ㎡,

임차한 부분 연면적이 100 ㎡,

전체대지면적 400 ㎡라면

임차인 대지면적은 400 ㎡ ×(100 ㎡ ÷500 ㎡)=80 ㎡가 됩니다.

계산해서 나온 임차한 대지면적 80 ㎡ ×개별공시지가를 해주면 토지 시가표준액이 나오게 됩니다. 

 

두 번째로 건축물 시가표준액입니다.

위택스에 접속하셔서 시가표준액 조회에서 주소를 입력하여 건축물 시가표준액을 알아봅니다.

건축물 시가표준액은

건물 전체를 임차한 경우와

일부 층만 임차한 경우,

일부 층 중에서도 또 그 중 일부만 임차한 경우

3가지 경우로 나뉠 수 있을 것 같습니다.

임차인이 건물 전체를 임차한 경우 전체 건축물 시가표준액을 사용하고,

일부 층만 임차한 경우 시가표준액 조회에서 나와있는 해당 층의 시가표준액을 사용합니다.

저의 경우 임차인이 해당 층에서도 일부만 임차하였기 때문에 

임대차계약서상 면적에 해당하는 금액만 산정하여 소가에 반영하여야 합니다.

만약 1층이 2개로 나뉘어 있는데 그중 1개의 시가표준액을 알기 위해선

임차한 부분의 면적 비율만큼 1층 전체 시가표준액을 안분하여 산정하여야 합니다.

먼저 임대차계약서, 건축물대장 등에서 임차한 호실의 전용면적( ㎡)을 확인 후

1층 전체 연면적을 확인합니다.

임차한 부분의 면적÷1층 전체 면적=비율입니다.

그럼 1층 전체 시가표준액 ×(임차한 부분 면적÷1층 전체 면적)=임차한 부분의 시가표준액이 됩니다.

예를 들어 1층 전체 시가표준액 2억 원,

1층 전체 면적:200 ㎡

임차한 호실 면적 80 ㎡라면

2억 원 ×(80 ㎡ ÷200 ㎡)=8,000만 원이 됩니다.

이렇게 나온 건물 시가표준액과 토지 시가표준액을 합산한 뒤 그 합계를 1/2로 산정하여 

적으시면 소송가액인 소가가 됩니다.

 

이렇게 준비하시면 대충 필요한 서류들은 준비가 다 된 것 같습니다.

서류준비만 해도 상당한 시간이 필요합니다.

그래도 요즘엔 온라인을 통해 서류 발급이 가능하니

집에서 꼼꼼히 서류를 챙겨보시면 좋으실 것 같습니다.

서류는 발급 후 스캔을 하여 컴퓨터에 따로 파일을 만들어 저장해 놓으면

전자 소송할 때 파일을 찾아 첨부하기가 편하니

따로 파일을 만들어 정리하시는 걸 추천드립니다.

변호사님이시라면 더 수월하고 빠르게 하실 수 있지만

셀프로 처음 하는 소송이라

시간도, 기간도 더 오래 걸립니다.

하면서 변호사를 선임하는 게 정신적으로도, 육체적으로도 편했겠다는 생각이 많이 들었지만

비용절감을 위해선 어쩔 수 없는 선택이었습니다.

셀프로 명도소송을 생각하시고 계시다면

미흡한 이 글이 조금이라도 도움이 되셨으면 좋겠습니다.